根據(jù)人民銀行決定，自11月22日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.75%，同時(shí)存款利率浮動(dòng)區(qū)間上限由基準(zhǔn)利率的1.1倍調(diào)整為1.2。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，自然眾說紛紜。但能成為共識(shí)的卻是，降息加“9·30”新政，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)走在了回暖的道路上，而明年，將成為最為關(guān)鍵的年份。

觀點(diǎn)

陳志（北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)）：購(gòu)房更積極！

針對(duì)央行的此次降息，買房人手中的存款由于降息進(jìn)一步貶值，從目前來(lái)看，并沒有一種十分良好的手段保值與升值。在限購(gòu)沒有取消的大背景之下，部分符合購(gòu)房條件的消費(fèi)者可能會(huì)選擇入市。

但從最近的情況來(lái)看，目前北京的樓市相對(duì)較為平穩(wěn)，因此地方政府不會(huì)出臺(tái)更多的針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策。而限購(gòu)政策也必然將在北京持續(xù)下去。就目前而言，限購(gòu)政策已經(jīng)不僅僅是作為房地產(chǎn)自身的政策存在了，它是涉及人口控制、城市發(fā)展等諸多社會(huì)問題的一個(gè)政策，需要考慮的內(nèi)容很多，所以限購(gòu)是否退出不能僅僅以房地產(chǎn)的好壞來(lái)衡量，更多地需要考慮社會(huì)因素。

但除去限購(gòu)政策外，北京市政府一定在積極地研判市場(chǎng)，分析哪些政策可以退出，哪些政策可以微調(diào)，預(yù)計(jì)明年一季度會(huì)做一些適應(yīng)市場(chǎng)的政策調(diào)整。

沈力男（泰禾集團(tuán)總裁助理、集團(tuán)品牌總經(jīng)理）：簽約更快速！

“9.30”政策以及最近的降息，給剛需群體帶來(lái)了明顯的利好。降息為貸款購(gòu)房者節(jié)省了資金成本，越來(lái)越多的購(gòu)房者結(jié)束觀望情緒。

從泰禾在北京的幾個(gè)樓盤的來(lái)電量、來(lái)訪量來(lái)看，“9.30”政策及降息以后，這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)明顯增加，而且，以前購(gòu)房者多是猶豫一段時(shí)間才簽合同下訂單，最近出手的速度明顯加快。可以說，近期一系列的樓市政策表明了政府的基本導(dǎo)向，購(gòu)房者的市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生了變化。

2014剛開年，樓市還是上揚(yáng)行情，但春節(jié)以后即出現(xiàn)了斷崖式的下跌，上漲戛然而止。許多房企在年初制定的年度業(yè)績(jī)目標(biāo)非常高，目前正迎來(lái)樓市的窗口期，房企都將趁機(jī)加大推盤力度，沖刺年度業(yè)績(jī)。因此，也可以看到近期推盤量及成交量的上漲。由于樓市是“量在價(jià)先”，目前暫未看到價(jià)格的上漲。

賈玉鵬（東亞新華地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)）：房?jī)r(jià)更優(yōu)惠！

降息對(duì)樓市來(lái)說肯定是個(gè)利好，一方面，降低了房企的開發(fā)成本，另一方面也降低了購(gòu)房者的購(gòu)房成本，同時(shí)，它還對(duì)購(gòu)房者心理產(chǎn)生較大的影響。不過，受今年市場(chǎng)不太樂觀的影響，很多房企的任務(wù)并沒有完成，最后還在沖刺階段，因此，一般房企不會(huì)寄希望于漲價(jià)，依然是以跑量為主。

此外，本次降息相當(dāng)于在原基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上打9.4折，所有買房人都能享受到，不過受益最大的是剛需以及首次改善類的客群。按照目前的利率來(lái)計(jì)算，降息后100萬(wàn)貸款，30年期，總利息將減少五六萬(wàn)元。

而以東亞旗下的臺(tái)湖、舊宮的剛需樓盤為例，降息也確實(shí)帶來(lái)了實(shí)際的銷售增長(zhǎng)。每天的來(lái)訪量都有非常明顯的提升。尤其是印象臺(tái)湖這個(gè)項(xiàng)目，來(lái)訪量大約增加了20%左右。上周末，很多之前看過房的客戶都到售樓處簽約了。

董藩（北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任）：未來(lái)更可期

央行的降息已經(jīng)是意料之中的事。其實(shí)從上半年的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)看，就已經(jīng)決定了銀行要適當(dāng)放松金融信貸。以今年4月份為例，當(dāng)月CPI僅上漲了1.8%，創(chuàng)下18個(gè)月新低；PPI同比下降2.0%，達(dá)到連續(xù)27個(gè)月下滑，這表明中國(guó)經(jīng)濟(jì)正進(jìn)入通貨緊縮狀態(tài)。為此，放松金融信貸是必然的。此次降息幅度是0.4個(gè)百分點(diǎn)看，已經(jīng)達(dá)到了高水準(zhǔn)。

但從現(xiàn)在的情況來(lái)看，這次全面降息很必要，但遠(yuǎn)不夠。為此，還需要把降息與降準(zhǔn)結(jié)合起來(lái)。如果可能，還應(yīng)該再采取其他一些措施。

而針對(duì)目前市場(chǎng)而言，發(fā)展的空間還有很大。究其原因在于：一是房子質(zhì)量會(huì)越來(lái)越好，八九十年代房子沒配套、沒景觀、沒園林，現(xiàn)在有，這是需求決定的；二是城市人口還在增加；三是，城市化還在進(jìn)行。目前中國(guó)實(shí)際城市化水平僅在36%左右。另外，還有因?yàn)槌鞘屑彝チ炎兯鶐��?lái)的新增人口對(duì)房子的需求。因此，未來(lái)樓市前景還是可以看好的。

答疑

降息了，怎么享受新優(yōu)惠？

降息的消息甫一發(fā)出，讓房地產(chǎn)業(yè)在資本市場(chǎng)“狂歡”，而對(duì)于手上有貸款的購(gòu)房者來(lái)說，無(wú)疑也是個(gè)利好。圍繞降息，記者選取了購(gòu)房者集中遇到的幾個(gè)問題，并通過采訪銀行及業(yè)內(nèi)人士一一作答。

問：降息后什么時(shí)候能享受新的利率？

答：貸款合同中一般會(huì)約定是浮動(dòng)利率貸款或固定利率貸款。浮動(dòng)利率貸款是指在整個(gè)借款期內(nèi)利率隨市場(chǎng)利率或法定利率等變動(dòng)而定期調(diào)整的貸款，調(diào)整周期和利率調(diào)整基準(zhǔn)的選擇，由借貸雙方在借款時(shí)議定。固定利率貸款是指在貸款期限內(nèi)，不論銀行利率如何變動(dòng)，借款人都將按照合同簽訂的固定利率支付利息，不會(huì)因?yàn)槔�率變化而改變還款數(shù)額。固定利率貸款的優(yōu)勢(shì)在于可以回避利率上升的風(fēng)險(xiǎn)，但當(dāng)利率走穩(wěn)或者下調(diào)的時(shí)候，貸款人又將被鎖定在一個(gè)較高的利率水平上，白白多付利息。目前，市場(chǎng)中購(gòu)房者多采用浮動(dòng)利率貸款。

對(duì)于浮動(dòng)利率貸款來(lái)說，一般簽訂貸款合同時(shí)，多約定“當(dāng)前利率的執(zhí)行期限到當(dāng)年的12月31日止”。因此，降息后新的利率要從下年的1月1日?qǐng)?zhí)行。不過，也有一部分貸款合同約定，新的利率從政策發(fā)布后的第二個(gè)月即可執(zhí)行。

問：正在辦理貸款手續(xù)，還沒有放款，貸款利息按什么執(zhí)行？

答：一般來(lái)說，購(gòu)房者從與銀行簽訂貸款協(xié)議，到審批通過，然后放款，需要兩周至兩個(gè)月的時(shí)間。在這期間遇到降息的情況，一般有兩種認(rèn)定方式，一種是按照合同生效日，即銀行終審?fù)ㄟ^、抵押登記或開發(fā)商階段性擔(dān)保辦理完畢；另一種方式是借據(jù)生效日，也就是所謂的貸款發(fā)放日。對(duì)此，銀行在貸款合同上都有注明。如“以借款合同簽訂當(dāng)日銀行公布執(zhí)行的個(gè)人住房商業(yè)性貸款利率確定第一期貸款利率”，或“利率按貸款發(fā)放日國(guó)家公布的個(gè)人住房貸款利率執(zhí)行”。多數(shù)銀行是以貸款發(fā)放日來(lái)劃分新老利率，也就是說以放款當(dāng)天國(guó)家的利率政策為準(zhǔn)。

問：正在辦理貸款手續(xù)，降息后還能享受原有的利率折扣優(yōu)惠嗎？

答：不能。如果購(gòu)房者此前已經(jīng)提交了申請(qǐng)并且通過了審批，那么利率優(yōu)惠不會(huì)有變化。

事實(shí)上，在本輪不對(duì)稱降息后，銀行的房貸利潤(rùn)空間被進(jìn)一步壓縮，料將有減少原有優(yōu)惠幅度、嚴(yán)格審批條件的情況出現(xiàn)。

問：降息后提前還款還合適嗎？

答：對(duì)于一些在2009年、2010年買房的人來(lái)說，房貸利率最低至7折，如果這時(shí)提前還款再重新申請(qǐng)貸款買房，想要拿到這樣的低折扣就沒有可能了。此外，在等額本金還款方式下，還款年限已達(dá)到總年限的三分之一，或在等額本息還款方式下，還款年限已滿二分之一，這時(shí)利息已經(jīng)還的差不多了，提前還款不能達(dá)到節(jié)省利息的目的。

算賬

降息了，買房能省多少錢？

對(duì)商業(yè)房貸客戶來(lái)說，根據(jù)央行此次發(fā)布的金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整表，五年以上貸款基準(zhǔn)利率為6.15%，較此前的利率下降0.4個(gè)百分點(diǎn)，相當(dāng)于此前利率打了9.4折。按照商業(yè)房貸100萬(wàn)元，基準(zhǔn)利率，按20年等額本息還款計(jì)算，降息前月供為7485.2元。

此次降息后，月供將降至7251.12元，每月減負(fù)234.08元，全年可減負(fù)2808.96元，購(gòu)房者的購(gòu)房成本在降低。

更多房地產(chǎn)資訊，掃一掃：